Os 5 erros de um Flipper Iniciante
Parece fácil! Comprar uma casa, fazer alguns reparos estéticos, colocar a casa de volta no mercado e ter um grande lucro com toda a operação. Nos últimos anos, tem crescido o número de programas de TV onde investidores bem vestidos fazem todo o processo de house flipping parecer rápido, divertido e rentável. Um estudo da ATTOM Data Solutions aponta que em 2018 foram vendidas cerca de 208 mil casas “flippadas”, o que representa 5.6% de todas as vendas de imóveis unifamiliares e em condomínios nos Estados Unidos. Entretanto, a vida de um flipper não é somente aparar a grama e colocar placas de SOLD na frente das casas. Tenho visto um crescente número de aventureiros que tem arriscado suas economias e muitas vezes falhando. Neste artigo, vou falar mais sobre os 5 Maiores Erros que os aspirantes a flippers cometem — e como evitar cometê-los.
Antes de qualquer coisa, meu conselho é que você estabeleça um limite de risco financeiro e tente maximizar o potencial de retorno de cada projeto. Em outras palavras, saiba o que está comprando e não pague mais do que realmente a propriede vale, tenha certeza de quanto será preciso para a casa ser renovada antes de comprar. Essas informações vão te ajudar a estimar o preço de venda ideal da casa.
Os 5 erros mais comuns de um aspirante a Flipper são:
1. Orçamento insuficiente
Em primeiro lugar, o primeiro custo é o da aquisição do imóvel. Caso a aquisição do imóvel seja financiada, você precisa se preocupar com o pagamento de juros. Tenha em mente que cada dólar gasto em juros, aumenta o montante que você precisa ganhar com a venda — isso para atingir o break even apenas.
Os custos de renovação também devem ser calculados. Se você planeja renovar uma casa de cima a baixo e vendê-la visando lucro, o preço de venda deve ser maior que o custo de aquisição, o custo de possuir o imóvel (Property Tax) e os custos de renovação. É uma premissa básica e que no decorrer de projetos, os iniciantes se esquecem com frequência.
2. Tempo insuficiente
Encontrar o imóvel certo pode levar meses para um flipper inexperiente. Renovar e flippar casas é de fato um negócio que demanda tempo. Uma vez que o imóvel foi adquirido, é normal perder algumas semanas na renovação e nas reformas. Por isso é importante ter por perto uma equipe de profissionais capacitados e ágeis, mas que não esvazie seus bolsos no final do dia.
Assim que o trabalho for finalizado, é preciso agendar inspeções que irão garantir que o imóvel está dentro dos conformes antes de recolocar a casa no mercado. Caso a casa não seja aprovada nessas inspeções, você vai precisar gastar mais dinheiro e mais tempo para atender as demandas do inspetor. Depois de ser aprovada, a casa entra no mercado e pode levar alguns dias para receber uma oferta.
3. Habilidades insuficientes
Se você é bom com uma martelo, gosta de carpintaria, consertar telhados e instalar pias, você tem algumas habilidades para fazer house flipping. Por outro lado, se você não sabe diferenciar uma chave de Philips de uma chave Allen, como a grande maioria dos flippers, você vai precisar pagar pelo serviço de um profissional para fazer todas as reformas. O que implica diretamente no orçamento do projeto, e deve ser estipulado junto aos custos de renovação.
4. Conhecimentos insuficientes
Para ter sucesso neste negócio, você precisa encontrar a propriedade certa, no lugar certo e pelo preço certo. Entretanto, num bairro onde as casas custam em média $100.000, se você acha que vai encontrar uma casa por $60.000 e conseguir vendê-la por $200.000 você se enganou. Esse é um mercado disputado demais para deixar isso acontecer frequentemente. E mesmo que você tenha feito o maior achado de todos os tempos — é preciso saber quais renovações são prioritárias e quais você pode deixar de fazer para economizar.
Além disso, é preciso entender os impostos aplicados, as leis de cada condado e quando é hora de cortar gastos antes de ver todo seu investimento indo por água abaixo.
5. Paciência insuficiente
Profissionais aguardam pela propriedade certa. Novatos se deixam levar pela emoção e compram a primeira casa que aparecer na frente deles. Então contratam a primeira companhia que oferece serviços de reforma que ele não é capaz de executar — e estes costumam cobrar os olhos da cara. Já os profissionais contam com uma rede de outros profissionais em quem confiam e mantém uma relação ganha-ganha de longa data.
Os novatos são apressados, pulam etapas do processo de renovação da casa e acreditam que basta uma camada de tinta para ganharem uma fortuna, enquanto os profissionais entendem que comprar, reformar e vender casas leva tempo e que algumas vezes, as margens de lucro são mais enxutas que as outras.
