Criei uma fórmula para Real Estate Investors!
Multiplica aqui, subtrai ali… prevemos o retorno de mais um Flip!
Afinal, o que é essa tal regra dos 70%?
A regra dos 70% é um termo comum entre muitos real estates investors quando “flippando” casas. Essa regra consiste numa forma de determinar o preço de compra de uma propriedade de Fix & Flip visando o lucro.
Como funciona?
A regra pressupõe que o investidor deva pagar cerca de 70% do ARV (After Repair Value — O valor do imóvel após renovações.) de uma propriedade menos o valor das reformas/renovações.
Se o ARV de uma casa equivale a $150,000 e o orçamento de reforma é $25,000, segundo a regra dos 70% um investidor deve pagar $80,000 na compra do imóvel.
$150,000 * 70% = $105,000 — $25,000 = $80,000
Comprar uma casa por $80,000 sabendo que ela irá valer $150,000 parece um negócio maravilhoso, mas é preciso ter claro todos os custos que envolvem a renovação e a operação de um projeto de fix & flip.
Alex, muito legal isso, mas você usa essa regra no seu dia-a-dia?
A matemática de projetos de House Flipping nem sempre respeita essa dita “regra” por muitos flippers. Por vezes essa regra funciona, outras vezes flutua entre 70%~85%, outras simplesmente não serve. Por exemplo, usando essa regra e planejando todo o projeto de reforma, o valor de ganho é X, mas o escopo da casa pode mudar à medida que encontramos novos problemas na casa. No fim das contas, a relação com o tempo é muito mais importante que simplesmente a margem de total de ganhos esperada.
Por exemplo, entre um projeto que dá 10% de retorno em 1 ano e outro que em 3 meses te oferece 6% de retorno, eu escolheria o segundo — espero que você também — pelo fato de capital e juros de cada ciclo trabalharem várias vezes no mesmo período de tempo, muito na lógica de juros compostos.
Pensando nisso, cheguei a minha própria fórmula para real estate investors e se você vai se aventurar no ramo de house flipping, com certeza pode vir bem a calhar. Basicamente, se trata de encontrar a razão entre sua margem de ganhos e a duração do projeto. Se você quer ter uma visão dos números individualmente por projeto, sem levar em conta seus ganhos em função de tempo, that’s it!
Porém recomendo fortemente que sempre se preocupem em saber as margens em função do tempo, por isso dividir essa margem pelo tempo desde a aquisição até a venda da propriedade (∆T Project) em meses e multiplicar por 12, obtendo a margem de lucro do projeto “anualizada”.
Tentei criar algo simples, prático e que seja útil no dia-a-dia dos flippers — e no meu dia-a-dia, inclusive- e esse foi o resultado. Nem sempre criar regras como essa ou a dos 70% é essencial para o sucesso de um flipper, mas são ferramentas como essa que nos ajudam a ganhar tempo e avaliar investimentos de forma mais objetiva e analítica.
